Sektor mieszkaniowy polskiego rynku nieruchomości cieszył się dotychczas
bezprecedensowym boomem spowodowanym deficytem mieszkaniowym, szacowanym przez
analityków na 3 miliony jednostek, jak również niską jakością dostępnych
nieruchomości (z których wiele pamięta czasy minionego ustroju), oraz
agresywnym popytem na lepsze, bardziej nowoczesne mieszkania. Mimo iż w
przeszłości młodzi Polacy napotykali spore trudności z wejściem na rynek
nieruchomości, wiele wskazuje na to, że sytuacja ta może ulec zmianie. Co
więcej, inwestorzy instytucjonalni z zagranicy coraz częściej i liczniej
wykazują zainteresowanie udziałem w polskim prywatnym sektorze wynajmu (PRS).
Wszystkie powyższe czynniki zdynamizowały rozwój tego sektora, który w
najbliższych latach będzie podlegał dalszej ewolucji.
Chociaż liczba obecnie sprzedawanych nieruchomości wydaje się utrzymywać na
dobrym poziomie, obserwowana szczególnie u ludzi młodych zmiana dynamiki stylu
życia zaczyna generować odczuwalne dla rynku rezultaty. Według Roberta Watkinsa
z Hamilton May “najczęstszym z dotychczasowych wyborów tej konkretnej grupy
demograficznej był zakup kawalerki, by w dalszej perspektywie sięgnąć po
nieruchomość większych gabarytów. Zachowanie to wywodziło się z bardzo silnie
zakorzenionego przekonania o potrzebie posiadania nieruchomości na własność.
Obecnie jednak młodsze pokolenie przywiązuje większą wagę do elastyczności i
własnej mobilności, stroniąc od zaciągania kredytów postrzeganych jako balast”.
Problem potencjalnych najemców leży w wyraźnym rozdrobnieniu sektora
wynajmu. Od czasu transformacji ustrojowej w Polsce deweloperzy najczęściej
koncentrowali się na sprzedaży nieruchomości. W konsekwencji PRS został
zdominowany przez właścicieli prywatnych, co z perspektywy najemcy jest dalekie
od ideału. Jak wnioskuje Robert Watkins “najemcom obecnie najbardziej zależy na
profesjonalnej obsłudze. Osoby poszukujące nieruchomości na wynajem są zmęczone
kontaktami z nierzetelnymi właścicielami, oferującymi niejasne i nie do końca
uregulowane warunki najmu. Obecnie najbardziej liczącymi się czynnikami są
stabilność i bezpieczeństwo".
Rozwiązanie wyżej wymienionego problemu zaczyna stopniowo nadchodzić z
zagranicy, pod postacią inwestorów instytucjonalnych rozpoczynających działania
na polskim rynku nieruchomości. “Ekonomiczna stabilność Polski sprawiła, że
stała się ona obiektem szczególnego zainteresowania” - kontynuuje swą myśl
Watkins - “dlatego też coraz częściej mamy do czynienia z obecnością
zagranicznego kapitału na polskich rynkach”. Atrakcyjność Polski nie jest
trudna do zaobserwowania - z uwagi na wysoki popyt rentowność brutto w
Warszawie oscyluje w granicach od 6 do 8%, w porównaniu z poziomem 3 - 4%
osiągalnym w Berlinie. Mając na uwadze dobry dostęp do źródeł finansowania,
łatwo jest zrozumieć, dlaczego inwestorzy z Niemiec i Wielkiej Brytanii
pozyskują środki na inwestowanie na dopiero co powstających rynkach, takich jak
Polski.
Mimo tak wielu pozytywnych dla rozwoju PRSu czynników, wielu inwestorów
znalazło się w impasie wywołanym brakiem odpowiednich produktów rynkowych - w
szczególności całych budynków. Dlatego też najbardziej prawdopodobnym
scenariuszem jest bezpośrednia współpraca zagranicznego kapitału z deweloperami
w celu autonomicznego dostarczania potrzebnych nieruchomości. “W mojej ocenie
prawdopodobnym jest, że następnym krokiem PRS będzie rozkwit profilowanych i
profesjonalnie zarządzanych inwestycji wspieranych przez inwestorów
instytucjonalnych” - wnioskuje Robert Watkins.
Dla najemców oznacza to dobre wieści. Obecnie polskie społeczeństwo jest w
pełni świadome tego, czego należy oczekiwać od wysokiej jakości inwestycji.
Ponieważ od powstających nieruchomości oczekuje się konkretnego standardu,
ogólna jakość inwestycji musi spełniać określone wymagania, by zagwarantować
wynajem. Nie wystarczy już zatem zapewnić usługi portiera, czy podstawowego
sprzątania - nowoczesny polski najemca oczekuje czegoś z wyższej półki. W
konsekwencji deweloperzy dokładają szczególnych starań by zapewnić
ponadprzeciętne warunki, dbając np. o obecność konsjerża, tworząc wysmakowane
stylistycznie części wspólne nieruchomości, czy też zapewniając dodatkowe
atrakcje, takie jak sala gimnastyczna itp. Rozwiązania te upowszechniły się już
w Niemczech i Wielkiej Brytanii. Dodatkowo trendem wśród developerów było
tworzenie nieruchomości wokół konkretnych motywów tematycznych, nadających
inwestycjom szczególnego sznytu i unikatowości. Przewiduje się że również i ta
tendencja dobrze przyjmie się na polskim gruncie.
Polski PRS doczekał się dotychczas szeregu przełomowych i wyznaczających
nowe standardy transakcji: wśród nich warto odnotować mający miejsce w 2016
roku zakup 72 jednostek w inwestycji Złota 44 przez grupę Catella, czyli
łącznie dziewięciu pięter (25% projektu) i przychodem brutto szacowanym na
poziomie 6,6%. Była to pierwsza duża transakcja w segmencie premium. Dodatkowo,
Bouwfonds dokonał pierwszego zakupu całej inwestycji z zamiarem włączenia jej
do rynku PRS. Zrealizowany przez Matexi obiekt, znaduje się w obszarze
warszawskiego CBD i mieści 193 lokale (9 500m2). Wreszcie, Fundusz Mieszkań na
Wynajem (powstały z ramienia Banku Gospodarstwa Krajowego) ogłosiła, że w 2018
roku zamierza wypuścić na ogólnopolski rynek 5 500 jednostek mieszkaniowych.
„Perspektywę rozwoju sektora PRS dostrzegają nie tylko inwestorzy,
poszukujący alternatywy dla inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych.” -
komentuje Artur Pietraszewski, Associate Director, Investment Properties,
Residential (CBRE). – „Widzą ją też deweloperzy mieszkaniowi, dla których
instytucjonalny rynek najmu i klienci dokonujący zakupu całych budynków lub
dużych portfeli mieszkań oznaczają stabilizację przychodów. Deweloperzy mają
świadomość, że dzisiejszy wysoki popyt po stronie klientów indywidualnych może
ulec wyhamowaniu, a powstałą rynkową lukę może zapełnić właśnie oferta rynku
PRS. Oferta adresowania do nabywców instytucjonalnych to też szansa na szybkie
zwiększanie skali dla firm, które potrzebują utrzymać dynamikę rozwoju.
Deweloperzy mieszkaniowi dysponują wystarczającym bankiem ziemi lub gotowymi
projektami, przygotowanymi pod kątem najmu instytucjonalnego.”
Przewiduje się, że w najbliższych 7-10 latach rynek mieszkaniowy w Warszawie
przejdzie transformację w oparciu o wzorce zachodnie, gdzie znaczna część
sektora stanowi własność instytucji i inwestorów dużego kalibru. Jednocześnie
koniecznym jest, by kapitał wchodzący na polski rynek postępował z należytą
rozwagą, gdyż posiadanie specjalistycznej wiedzy na temat specyfiki lokalnego
rynku jest kluczem do osiągnięcia celu. Nikt z Wielkiej Czwórki (JLL, CBRE,
Colliers International, Cushman & Wakefield) nie świadczy obecnie usług
zarządzania nieruchomościami oraz wynajmu - obszarze w którym Hamilton May
posiada rozległe doświadczenie i liczne sukcesy. “Jako firma dotarliśmy do
funduszy instytucjonalnych i osób reprezentujących syndykaty inwestycyjne” -
mówi Robert Watkins. “Zamiarem wielu inwestorów jest budowanie długotrwałych
relacji w celu zapewnienia komercyjnego sukcesu dla swych inwestycji - my
natomiast posiadamy rozległe zaplecze, by im w tym pomóc.” Gdy stawka -
podobnie z resztą jak i siła konkurencji - ustawicznie rosną, współpraca z
ugruntowanym i sprawnie działającym partnerem lokalnym wydaje się trudna do
przecenienia.
